Tweedeling tussen kopers en huurders op woningmarkt groeit

• Woonlastenratio’s dalen in bijna alle regio’s voor zowel kopers als huurders

• Zittende huiseigenaren profiteren, terwijl koopstarters en jonge huurders achterblijven

• In grote steden betalen starters en jonge huurders meer voor minder woonruimte

Betaalbaarheid lijkt verbeterd, maar grote verschillen tussen huishoudens

Tussen 2019 en 2025 daalden de woonlastenratio’s - het deel van het inkomen dat opgaat aan wonen - in vrijwel alle regio’s, zowel voor woningeigenaren als huurders in de vrije sector. Wonen in Nederland lijkt hierdoor in de afgelopen jaren beter betaalbaar te zijn geworden. De afgelopen jaren stegen de inkomens sneller dan de hypotheek- en huurlasten. Achter dit beeld gaat echter een groeiende kloof tussen huishoudens schuil in betaalbaarheid en woonkwaliteit. Vooral zittende huiseigenaren profiteren, terwijl voor koopstarters en jonge huurders geldt dat hun woonlastenratio’s minder snel dalen en in sommige regio’s, vooral in de grote steden, zelfs stijgen. Dit concludeert ABN AMRO in de nieuwste themapublicatie van de Woningmarktmonitor, waarin zij de woonlasten van eigenaren en huurders in de vrije sector in kaart brengt.

Verbetering woonlastenratio’s vooral zichtbaar bij zittende huiseigenaren

De verbetering van de betaalbaarheid is vooral zichtbaar bij zittende huiseigenaren. Hun woonlastenratio’s daalden tussen 2019 en 2025, doordat hun inkomens in de loop der jaren zijn gestegen, terwijl hun hypotheeklasten gelijk bleven of afnamen. Hierdoor kan deze groep 2 tot 3 procent van het netto-inkomen aan andere dingen besteden. Voor starters - die doorgaans over minder financiële middelen beschikken - is dat effect kleiner, zo’n één procentpunt. Uit het onderzoek blijkt verder dat starters in alle regio’s hogere woonlasten hebben dan zittende eigenaren. In de grote steden verslechterde hun positie zelfs. In Amsterdam betalen zij tot 2 procentpunt meer van hun inkomen aan wonen dan in 2019. Ook betalen starters gemiddeld méér voor minder ruimte: hun woningen zijn zo’n 10 tot 15 m² kleiner dan die van zittende eigenaren, terwijl zij in Amsterdam jaarlijks gemiddeld 5.000 euro en in Utrecht 3.000 euro meer aan woonlasten kwijt zijn.

Huren of kopen steeds vaker bepalend voor kansen op woningmarkt

Ook tussen huurders en huizenbezitters groeit de ongelijkheid. Huurders in de vrije sector hebben structureel hogere woonlastenratio’s (28 tot 38 procent) dan woningeigenaren (20 tot 28 procent). Jonge huurders zien hun positie in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht verslechteren, terwijl oudere huurders in alle regio’s wel profiteren van verbetering. Koopstarters hebben gemiddeld een hoger inkomen dan leeftijdsgenoten die huren en betalen vaak zelfs minder woonlasten. “We zien dat er een aanzienlijk inkomensverschil bestaat tussen de vrije huursector en de koopmarkt. Hierdoor wordt de overstap van huren naar kopen steeds moeilijker”, vertelt Mike Langen, senior econoom Woningmarkt van ABN AMRO. “Starters moeten door de hoge huizenprijzen meer eigen vermogen meenemen. Tegelijkertijd laat onze analyse zien dat de verbetering van de woonlasten ongelijk verdeeld is. Vooral zittende huiseigenaren profiteren hiervan, terwijl koopstarters en jonge huurders - vooral in de vier grote steden - hun woonlastenratio’s juist zagen stijgen. Verder blijkt dat jongere kopers en huurders hun ogenschijnlijk stabiele of dalende woonlasten deels realiseren door kleiner te wonen; als rekening wordt gehouden met woonoppervlakte, betalen zij juist steeds méér per vierkante meter. Hoewel de woonlastenratio’s tussen 2019 en 2025 in het algemeen zijn gedaald, is het dus belangrijk een onderscheid te maken tussen deze groepen. Achter dit beeld schuilt namelijk een steeds grotere kloof in betaalbaarheid en woonkwaliteit tussen groepen huishoudens in Nederland. Wie er profiteren op de huizenmarkt is steeds meer afhankelijk van leeftijd, woonvorm - koop of huur - en de regio waar iemand woont. Bij het ontwikkelen van nieuw beleid voor de woningmarkt moet hiermee expliciet rekening worden gehouden. Ook moet voor goed woonbeleid niet alleen worden gekeken naar de huizenprijzen, maar ook naar de kwaliteit van woningen.”